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邻里核心贸易形式简析

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  邻里中心商业模式简析_教学计划_教学研究_教育专区。邻里中心商业模式简析 创典全程顾问公司 2014年8月 导读 一、邻里中心的由来及功能 二、邻里中心的分类 三、邻里中心的规模及分布 四、邻里中心的特征 五、邻里中心运营管理 六、新加坡邻里中心

  邻里中心商业模式简析 创典全程顾问公司 2014年8月 导读 一、邻里中心的由来及功能 二、邻里中心的分类 三、邻里中心的规模及分布 四、邻里中心的特征 五、邻里中心运营管理 六、新加坡邻里中心案例 1 什么是邻里中心? ? 邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念,其实质是集合了多种生活服务设施的综合 性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中 心”,围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,为百姓提供“一站式” 的服务。 ? 邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端,也不同于传统意义上的小区内的零 散商铺,而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设; ? 邻里中心不是“社区内的商业”,而是“服务于社区的商业”,被业内人士誉为‘区域 性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’。 2 一、邻里中心的由来及功能 “邻里中心”概念——来源于新加坡, 指在6000-8000户居民中设立一个功 能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。 新 加 坡 “ 邻 里 中 心 ( Neighborhood Center)”的概念来源于其政府1965推行并长 期实施的组屋计划,经过近40多年的发展,已 成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模 式出现于1970年,最初是用来解决城市人口不 断扩张对于土地的合理利用,按照4 h㎡~6 ㎡ 的开发区域进行开发,市镇的开发又由多个邻 里中心组成。 新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式,在人口约6 000~8 000户规划配套一个邻里中 心,以经营中档商品为主,商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 综上所述,新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内,为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是 比较齐全的商业、服务、娱乐中心等,其实质是购物中心。 3 一、邻里中心的由来及功能 “邻里中心”功能——配备12项基本社区便民服务功能,辐射范围为居民步 行10-15分钟。 邻里中心除了12项必备功能(银行、 超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店 、药店、文化用品店、维修点、社区活动中 心、净菜场、卫生所)以外,还向中介、旅 游、家政、房产、法律等方面服务业的深化 功能。 邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐 服务,还有文化、教育、体育、卫生医疗等 方面的活动,如语言培训,音乐培训中心, 读书阅览室,健身俱乐部,室外健身设施, 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方 面的服务。 每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米, 配备了12项基本服务功能,周边住宅小区居民一般 步行10~15分钟就能到达邻里中心。 4 二、邻里中心的分类 新加坡邻里中心的分类 商业分级 新镇中心 邻里中心 邻区商店 配置标准 40000—60000套住户, 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户,按 1.27m2对1单位组屋配置 对1单位组屋配置 1.27m2对1单位组屋配置 商品档次 高档商品 中档商品 生活必须品 必备功能 娱乐设施、银行、邮政局、 超级市场、百货公司及高档 商品、商店、餐馆、快餐店 诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。 普通日用商店和餐厅 5 二、邻里中心的分类 中国邻里中心分类 类型 工业园区邻里中心 花园城郊邻里中心 居住小区邻里中心 定义 立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设,不是“社区内的商业”, 而是“服务于社区的商业”。 混合的功能,叠合的姿态,多区联动, 邻里互补,属于大规模社区的配套公 共服务设施。 多个社区联合起来,是面向社区的 便民服务中心,集约服务的商业综 合体。 案例 苏州工业园、杜邦工业园,油 田工业园,大明工业园 上海新江湾城 成都花照社区、清波社区和龙潭寺 场镇联合建设便民服务中心 属性 大社区里所有的社区商业以邻 里中心形式出现,主题明确、 功能互补 围绕着社区商业中心所建设的居住小 区级邻里中心,附属于社区商业中心, 起到补充作用 多个居住小区集合组建的邻里中心, 起到功能互补作用 标准 档次 “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体 中档 高档 生活必须品 功能 从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行闲” 从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱” 油盐酱醋茶 消费 主要服务于工业园内的居民, 主要服务于大社区里居住小区的居民, 人群 然后向周边辐射 然后向周边辐射 仅仅服务于社区居民 6 三、邻里中心的规模及分布 “邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种 1、每1000~1200套住户配套建设一个邻里商店 2、每6000~8000套住户配套建设一个邻里中心 3、每40000~60000套住户配套建设一个新镇中心 按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。 类型 服务半径 外向型 1.5-2公里 中间型 0.5-1.5公里 内向型 0.5公里 客观条件 覆盖人群 常住人口超过10万人 常住1-10万人 只针对自身社区业主 主力店要求 非常高,知名品牌店 一般,关注其自身经营 无,提供生活便利的服务配套 主观控制 商住比 社区人均商业 面积 6%-11% 1-2.5㎡/人 2%-6% 0.8-1㎡/人 2%以下 0.8㎡/人以下 工业园邻里中心 花园城郊邻里中心 居住小区邻里中心 7 三、邻里中心的规模及分布 “邻里中心”分布——多点式分散型和以点带面型 由多个邻里中心构成,起到邻里互补的作用,可以是多个邻里商业大厦,例如:苏州 多 工业园,也可以是多个居住小区邻里商业,例如:成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇 点 联合建设便民服务中心。 式 分 散 型 优势:邻里中心组团式分布,邻里中心主题化,各有特色,除了满足基本的生活要求, 还可以起到其他的精神要求。 劣势:商业分布分散,不利于形成集中的商业氛围。 在社区商业中心的带动下,在旁边建设的便民中心,例如:上海新江湾城,也可以是 以 在社区商业的带动下,在旁边建设的邻里商店,例如:海口锦地翰城。 点 带 面 优势:以社区商业为中心,带动邻里商业的发展,即有利于整体商业氛围的形成,又 型 有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。 劣势:社区商业的集中化,一定程度上削减了邻里商业的人气。 8 四、邻里中心的特征 “邻里中心”基本特征——规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力 ? 服务理念:以12项必备功能为基础,让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”,服务内涵是综合 性、全方位、多功能、各层次。 ? 物业形态:综合型大厦,层数大多为四层(新城大厦及贵都大厦)。 ? 配置标准:按2万人组团配置一个邻里中心标准规划,2万人组团一般有5、6个住宅小区,辐射直径为 0.5-1.5公里,面积按1000-1500m2/千人配置。 ? 业态定位:80%以服务业为主,其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、 洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 ? 运营管理:功能定位在先,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 ? 销售模式:三权分离,承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 ? 招商政策:主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。 9 四、邻里中心的特征 “邻里中心”业态特征——以服务类业态为主,提供便民服务社区商业。 从本质上说,邻里中心仍然是一个集成化的商业中心,但和大型ShoppingMall、超市以及商业街 又有所不同。其功能定位上,需要以服务业为主导(占80%),其中又有40%~50%为餐饮部分,通过综 合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。 10 四、邻里中心的特征 工业园邻里中心的业态组合规律特点 内向型业态比例 四大主要业态(超市,餐 饮,服务配套,美容)比例比 较均衡,经营面积都不会太大。 服务局限区域内居民 需要较多消费群体支撑的 业态比例较小,比如休闲业态。 服装(零售)经营商家个 数占比大(7%),但是平均 经营面积小(4.03%) 四、邻里中心的特征 花园城郊邻里中心的业态组合规律特点 中间型业态比例 超市经营面积不到50%, 其通常所服务的人口来源于本 社区居民,部分来自周边居民。 餐饮经营面积比较大。因 为没有大型主力店吸引外来消 费者,而中型社区商业也需要 大量外来消费群体,对外辐射 面较广的餐饮商家占了较大的 比例。 服装(零售)经营商家个 数占比大(7.3%),但是平均 经营面积小(4.47%) 四、邻里中心的特征 居住小区邻里中心的业态组合规律特点 外向型业态比例 超市(53.1%)不仅服务本 住宅小区居民,还服务周边居民, 因为外向型社区商业通常具有较 好的区位条件。 休闲类占有大比例,除了与 交通条件有关,还与外向型社区 商业多处商业较繁华地段有关。 服装(零售)经营商家个数 占比大(17.6%),但是平均经 营面积小(1.7%) 五、邻里中心的运营管理 1、邻里中心的销售 目前商业市场有四种操作策略,根据不同的操作策略,所引进的业态及 长期经营效果也各不相同。 纯销售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为一到三年返租 一般为八到十年返租 14 五、邻里中心的运营管理 2、邻里中心的租赁 优惠形式 扣率形式 细分 内容 扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税),发展商跟商户共同承担市场风险,共同分享利润。 其它形式 年期 免租期 管理费 装修 一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约,餐饮业一般5—10年固定合约,可商议 给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域,该区域目前商业 还未形成规模,周边商业气氛不浓厚,要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间,所以 租户生存角度考虑,有时需要给予足够的免租期 按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公 共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协 商合作的一些酌情条件 除公共地方装修外,可考虑为个别优质商家分担部份装修费用,藉以吸引其进驻商场,为本项 目带来口碑 以客带客 进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场,给予增加一定期限的免租期或一定折扣 特定时间签约 优惠 宣传推广费用 客户在招商会或其他特定时间中,如果是前几位签约客户将给予一定优惠,如租金折扣,管理 费优惠等 商场要持续浓厚的商业气氛,宣传推广是必不可少的,此费用有可能包括在租金中,也有可能 在管理费中,为了更好的引进商家,宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌 条件 15 五、邻里中心的运营管理 3、邻里中心的租售比 租售定位原则: ? 市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小); ? 发展商的意图: ? 若希望短期回笼资金,则建议尽可能的销售; ? 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造,则建议以租为主; ? 若希望短期回笼资金,同时兼顾品牌的打造,则通常建议只售价值较高的街铺, 而主力店及内铺只租。 ? 项目的租售前景预判。 16 五、邻里中心的运营管理 邻里中心租售定位 邻里中心配套经营的赢利模式 纯销售模式 纯租赁模式 租售结合模式 售 先 后 租 返 后 租 售 策 策 略 略 分 拍整 分 分 层 割 卖体 层 散 与 式 销出 出 出 分 销 售租 租 租 散 售 策策 策 策 出 策 略略 略 略 租 略 策 略 五、邻里中心的运营管理 销售策略——纯租售对比 纯销售模式 带租约销售模式 优势 ? 发展商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力, 无需承担返 ? 租补贴与相关税费; ? 将商业经营压力转移向中小业主,由其分担经营压力。 ?通过招商保证前期商业定位与形象; ?能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费; ?短期内使业主获得稳定收益 劣势 ?产权分散,主力店或品牌店难以进驻; ? 无法规划经营业态及规范整体形象; ? 对于商业做旺主要靠市场自身调整,所需时间较长; ? 若经营不好,对于项目整体形象有一定影响。 ?铺位差异性影响销售难度的程度比较明显; ?未出租的商铺销售难度较大,特别是大铺; ?销售难度较大,售价与租金之间产生的收益回报低难以达到 投资者期望; ?中、长期收益难以稳定; ?后期经营管理难度较大,严重损坏商业形象与公司长期发展; ?各类手续复杂,易产生纠纷,影响公司品牌。 适用 ? 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低,投资客户缺乏 了解; ? 纯街铺销售; ? 商业体量极少或零星商业物业。 ?商业氛围已形成且正经营红火,无需担心后续收益; ?可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证,获取长期稳 定收益回报; ?纯街铺或少量商业物业。 18 五、邻里中心的运营管理 销售策略——长短期反租对比 短期返租(1-3年) 长期返租(8-10年) 优势 ?前期由发展商统一控制招商和经营,能确保既定的商业 定位与规划,可以有效保证整体商业形象。 ?帮业主坚守前几年守业期,既能坚定投资者信心,又能 在返租后卸下返租包袱; ?3年返租期较适中,3年后商业有可能旺。 ?前期由发展商控制招商,能确保既定的商业定位; ?给投资者坚定信心。 ?返租销售,并适当降低投资门槛,可以扩大客户层面,有 利于加快项目销售速度。 ?如果项目经营管理非常成功,远期物业租金收益将有可能 出承诺回报。 劣势 ?承担前几年的返租补贴; ?返租结束后的统一经营管理要求较高; ?因返租而产生相应的返租法律风险。 ?承担十年的返租补贴; ?如后期经营管理没有达到预期目标,则承受返租年限越长, 压力越大。 ?因返租而产生相应的返租法律风险。 从销售角度看,短期返租与长期返租都会使得销售速度加快,两者不会对销售成果产生非常大的区别。 从风险角度看,短期返租相对于长期返租,后期返租压力小,后期风险非常小;同时也更能趋向政府 相关政策,避免政策风险。 19 五、邻里中心的运营管理 4、邻里中心的运营管理 由于社区商业在我国刚处于起步阶段,运作模式还不成熟,概括来讲,目前社区商业的物业主 要表现以下几种: ? 无任何物业管理,任其自生自灭; ? 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理; ? 若大型的外向型社区商业,则会成立专门的物业管理公司,以确保日后的长期经营。 一般来讲,社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理,其区别主要体现在硬件设施的 配备和运营要求两方面。 A、硬件设施方面,社区商业配置水平较低,包含较多独立铺 位,冷气、电梯等相应设施配置 数量较少。 B、社区商业强调“街坊生意”,多为长期经营,内容相对较少,百货类(即广义上的服饰精品 大类)商户数量少,统一收银的情况极少,独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较强,其运营 中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——核心理念及特色 新 加 坡 国 土 面 积 648 平 方 公 里 , 全 国 有 86% 的 人 口 居 住 在 建 屋 发 展 局 ( Housing & Development,简称HDB,全面负责新加坡公共住屋规划建设的法定机构)开发的政府组屋内,另 外14%的高收入阶层居住在私人开发商建造的住宅中。 新加坡政府向全体国民倡导的5大价值观,实际上是其邻里中心规划的精神内核: 国家至上, 社会为先; 家庭为根, 社会为本; 关怀扶持, 同舟共济; 求同存异, 协商共识; 种族和谐, 宗教宽容。 21 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——核心理念及特色 特色 具体内容 社区建设紧密结合以人为本 集中商业满足多种所需, 更加便利 邻里中心服务为主 政府调控,增加就业机会 以居住人群为中心,全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文 化交流的需要,构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系,比如:菜场、超市是 厨房的延伸;浴室、洗衣房是卫生间的延伸;餐饮、小吃是餐厅的延伸;影 院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸;图书馆、阅览室是书房的延伸。 把日常商业和服务设施集于其中,既缩短了这些设施与社区居民的距离, 又满足了人们多样化需求;既便民、利民,又提高了居民的生活质量和城市 环境质量。 服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主,有别于中心商务对 外交流为主的城市功能,但两者又互为交叉,共同构成城市人居活动中心的 完整系统。 是政府调控下的商业行为,在政府的规划要求下,发展商通过高起点的 商业开发运作,为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务,这种不 断完善的商业组合,取得了相当可观的经济效益,更提供了诸多的就业机会。 22 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——发展历程 1.“组团邻里中心”结构模式 1965年,新加坡开始通过建设新城来发展组屋。第一座在郊区建设的新城Toa Payoh 新镇的规划建设标志着新加坡大规模组屋建设全面开始。 1973年开始建设的宏茂桥(AngMoKio)新镇.依然沿用了邻里单位的住区模式.但在 结构上较ToaPayoh新镇更加成熟了。 这一时期的新加坡组屋建设实践.受到了20世纪初在欧洲盛行的“功能主义”思想 的影响。这种组屋区规划模式侧重于实效性和功能性,强调住区内邻里中心的建设。 23 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——发展历程 2.“棋盘式”结构模式 基于对早期的邻里中心建设实践中“功能主义”思想的反思,新的组屋区模式开始浮出水面。1970 年代后期首次出现了“棋盘式”结构的新城规划,这种模式的出现标志着新加坡组屋建设开始摆脱“功能 主义”的束缚.注重社区精神生活.城市环境特色营造等方面的问题。 “棋盘式”结构的特征就是把区块(Precinct)作为规划的单元,区块的用地规模一般为4h㎡或2h ㎡.每个区块内有4~8栋公寓,可容纳400-800户住户。每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块 中心。区块作为新城规划结构的构成元素,通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路。 24 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——发展历程 3. 21世纪模式 到了21世纪,新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋。这一时期采用的住区模式被称 为“21世纪模式”。榜鹅(Pung901)新镇是新加坡的2l世纪模式代表。 21世纪模式的新城结构看起来与之前 的开放网格结构模式很相似,采用的小规 模的住宅区模式沿袭了”棋盘式”结构中 将区块(Precinct)作为规划单元的做法。 但在这种新的结构中,公共空间更加 强调了与轨道交通相结合从而形成环状的 公共空间系统。公共绿地之间以步道相连, 以建立与机动车交通分离的步行系统,在 步行系统与机动车交通系统的交叉处,采 取步行优先的原则。 25 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——规划布局 社区规划: 新加坡是一个国土面积648平方公里,全国分为东、东北、北、西、中5个区域,共55 个规划区,下设若干新镇。 每个新镇约4—10万户,分5—8个居住区,一个居住区3000—9000户,含6—7个邻 里组团。每个邻里组团一般由4—8幢组屋构成,约1000—2000户。 规划区 新镇 居住区 邻里组团 26 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——规划布局 规划及布局:新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店;为6000— 8000套住户配套建设一个邻里中心;为40000—60000套住户配套建设一个新镇中心。 商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。 商业分级 新镇中心 邻里中心 邻区商店 配置标准 40000—60000套住户, 1.27m2对1单位组屋配置 商品档次 高档商品 6000—8000套住户,按1.27m2 对1单位组屋配置 中档商品 1000—1200套住户, 按1.27m2对1单位组 屋配置 生活必须品 必备功能 诊疗所及牙医、 面包店、文具店、 娱乐设施、银行、邮政局、 超级市场、百货公司及高 档商品、商店、餐馆、快 餐店 中西药行、托儿所、服装店、眼 镜店、理发店、家庭用品、书局、 家庭娱乐中心。典型的邻里中心 包含35个商店、2个食阁、1个超 级市场、1个菜市场、1—2台自 动提款机。 普通日用商店和餐厅 27 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——规划布局 规划指标: 由市区重建局(URA)及人口居住在建屋发展局(HDB)制定,主要内容如下: 服务等级 区域中心 (regional center) 新镇中心 (town center) 居住区中心 (邻里中心 neighborhood center) 邻里组团中心 (residential precinct center) 用地规模(公顷) 71.5 容积率 2.4 25 1.4 1.8(不设轻轨站) 0.8 3(设轻轨站) 2—2.5 3(设地铁站,中心区以外) 2.5—3 4(设地铁站,中心区以内) 3—4 0.5(商住混合) 2 0.8 0.3(幼托、宗教机构) 0.5 服务人口 (万人) 60 10—30 1—3 0.3—0.6 主要设施 大型商业、居住、诊疗所、图书 馆、公交转换站、地铁站、区域 公园等 学校、办公、商店、餐饮、娱乐、 邮政、诊疗所、图书馆、民众联 络所、安老院、游泳中心、室外 体育场、室内体育馆、宗教设施、 新镇公园、公交转换站等 购物设施、银行、诊疗所、绿地 广场(一般为0.15公顷)等 儿童游乐场、小型商店等 28 六、新加坡邻里中心 新加坡邻里中心——模式特征 1、起步及发展——新加坡邻里中心起步于上世纪六十年代末,到上世纪八十年代初,新加坡的邻里中 心已非常成熟。 2、社区商业分布特点——新加坡的购物受政府引导,并不以盈利为目的。新加坡发展局将社区商业规 划成三个层面,配置和设置相应的层面,三个层面划分从1000户到1500户配置一个邻里商店。第二个8000户 到10000户建立一个小区商业。第三个40000户配套一个社区中心,这可能是更多开发商关注的地区级商业, 大型的购物中心。 3、体量面积特点——2万平米左右。 4、业态组合特点——新加坡邻里中心的休闲娱乐比例非常大,基本以家庭娱乐为主,零售商业以经营 中档商品为主。商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、参观和小贩中心。集商业、文化、社区服务、公益服 务于一体,内设银行、邮政、诊疗所、书店、阅览室、棋牌室、歌舞厅、影剧院、儿童乐园、超市、咖啡馆、 查实、美容美发厅、于是、洗衣房、彩扩中心、修理铺、健身房、保龄球馆、旱冰场、桌球房、各类商品专卖 厅,饭店、快餐、风味特色小吃。 5、居民消费特点——对品牌识别及消费非常理性、对商品品质的要求较高、喜欢实惠高品质的商品、 时尚感的追求较弱、在外就餐频率高、中大型集中式餐饮受到好评、但对高端餐饮的消费度不高、对文化生活 的需求较大,从锻炼身心到娱乐和美食,新加坡所提供的各种形式的休闲娱乐活动数不胜数,夜生活非常丰富, 如:DISCO\卡拉OK、酒廊、酒吧、电影院和音乐会等。 29 知识回顾 Knowledge Review

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